¿Cuáles son las ventajas de los préstamos a tasa fija, comparándolos con los préstamos a tasa ajustable?

Con un préstamo a tasa fija, el pago mensual de capital e intereses no cambia durante toda la vigencia del préstamo. Los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar (¡casi decimos que pueden bajar también!), igual que la prima de seguro de propietario de vivienda que forma parte del pago mensual pero, en general, con un préstamo a tasa fija, el monto de sus pagos se mantendrá muy estable.

Hay préstamos a tasa fija de cualquier forma y tamaño: a 30 años, a 20 años, a 15 años y hasta a 10 años. Algunas hipotecas a tasa fija son hipotecas de pagos "quincenales", lo que acorta la duración del préstamo. Se realizan pagos cada dos semanas (un total de 26 pagos al año) y esto representa un pago mensual "extra" cada año.

Durante la primer parte del período de amortización de un préstamo a tasa fija, un gran porcentaje del pago mensual cancela intereses, mientras que una parte mucho más pequeña cancela capital. Esto se revierte gradualmente a medida que transcurre la vigencia del préstamo.

Puede optar por un préstamo a tasa fija si desea el mantenimiento (lock-in) de una tasa baja. Si ahora tiene una hipoteca con tasa de interés ajustable (Adjustable Rate Mortgage - ARM), es posible que refinanciarla con un préstamo a tasa fija le ofrezca mayor estabilidad en los pagos mensuales.

Las hipotecas con tasa de interés ajustable, o ARM, como las llamamos anteriormente, se ofrecen en una variedad aún mayor. En general, con una hipoteca con tasa ajustable, lo que usted debe pagar se basa en un índice externo, como la Tasa para certificados de depósito (CD) a seis meses, la Tasa a un año de los títulos del Tesoro de EE.UU., el Índice de costo de fondos del 11° Distrito del Banco Federal de Préstamos para la Vivienda (COFI, por sus siglas en inglés) u otros. Pueden ajustarse cada seis meses o una vez al año.

La mayor parte de los programas tiene un "límite" que impide que los pagos mensuales aumenten demasiado de una sola vez. Puede haber un límite sobre cuánto puede subir la tasa de interés en un mismo período como, por ejemplo, no más de 2% al año, aún si el índice subyacente aumenta más del 2%. Puede haber un "límite de pago" que, en lugar de limitar la tasa de interés, directamente determina el aumento máximo que puede sufrir el pago mensual en un mismo período. Asimismo, prácticamente todos los programas de hipotecas con tasa ajustable tienen un "límite perpetuo", lo que significa que la tasa de interés nunca puede superar ese límite, sin importar lo que pase.

Con frecuencia, las hipotecas con tasa ajustable ofrecen las tasas más bajas y atractivas al comienzo del préstamo, y pueden garantizar esa tasa en un plazo que oscila entre un mes y diez años. Es posible que lea o escuche a alguien hablar acerca de las "ARM 3/1", de las "ARM 5/1" o de otras similares. Eso significa que la tasa introductoria es fija por un período de 3 o 5 años, y luego se ajusta de acuerdo con un índice cada año de allí en adelante durante toda la vigencia del préstamo. A menudo, los préstamos de este tipo son los más convenientes para quienes tienen pensado mudarse (y, en consecuencia, vender la casa que van a hipotecar) en un plazo de 3 o 5 años, dependiendo de cuánto tiempo vaya a estar en vigor la tasa más baja.

Usted podría optar por una hipoteca con tasa ajustable para aprovechar una tasa introductoria comparativamente baja si cuenta con mudarse, con volver a refinanciar o simplemente con absorber la tasa más alta una vez que suba la tasa introductoria. Con una hipoteca con tasa ajustable correrá el riesgo de que la tasa aumente, pero también podrá aprovechar cualquier baja en las tasas, embolsando más dinero cada mes que, de otra manera, hubiese destinado al pago de la hipoteca.

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